昨日，中国人民银行和中国银保监会发布通知，就差别化住房信贷政策进行调整。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。此前，全国统一的首套房商业房贷最低利率为相应期限贷款市场报价利率。
个人房贷规模出现明显萎缩
通知还称，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
2019年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
今年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。按照最新政策，全国范围内首套房的商业贷款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。
事实上，我国个人房贷规模已经出现明显萎缩。央行发布的最新数据显示，4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
已有多地自主下调房贷利率
4月14日，央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
不过，统计显示，目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一的下限。央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为 5.49%，比去年末下调14个基点。
4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。
苏州大部分银行首套利率4.6%
据报道，广州地区目前多数银行首套房贷利率为5.2%-4.8%，二套在5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流银行首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部分银行首套利率为4.6%。北京地区房贷利率一直平稳，个人住房贷款定价基准依然为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
专家分析
预计楼市需求偏冷区域房贷利率会有所下调
光大银行金融市场部研究员周茂华表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，进一步优化了商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合部分区域房地产市场情况。近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映出国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。
中原地产首席分析师张大伟指出，这次房贷政策调整并不是直接降息，只是给地方执行空间，但预计各地将快速开始执行。事实上，调整之前也很少有城市实际执行4.6%的首套房贷下限利率，而且此次政策调整只是针对首套房贷，因此实际效果还要视各地出台落地细则的情况。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，此次下调利率下限可能对房地产市场影响并不大，仍属微调政策。
盘和林指出，从理论上来说，此次调整可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要，但实际上可能对房地产市场影响并不大。因为银行信贷依然是市场风险导向，银行资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，而且银行资金本身就有一定的成本。之前银行已经将房地产按揭业务的利率压在一个较低的水平，若银行继续下调房贷利率，会降低息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。
盘和林同时表示，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限。他预计，小城市的银行面对的房贷按揭需求较小，银行竞争压力较大，更容易选择降低利率水平的方式，所以该政策客观上会促使小城市银行加大竞争力度，从而促使小城市首套房贷利率略微下滑。
周茂华预计，接下来部分楼市供给相对大、楼市需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，以减轻刚需购房成本。但整体上，国内楼市稳字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。近期一系列政策优化措施，都是在推动楼市回归“三稳”轨道。
本组文/本报记者 程婕
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