01【榜单解读】
2022年10月，新房市场小幅回升，新建商品住宅市场量价齐涨，供应量下跌。新建商品住宅成交4202套，环比上涨4%，同比下跌25.3%；成交均价62221元/㎡，环比上涨6.9%，同比上涨29%。从市场表现来看，本月豪宅与刚需刚改依旧 "平分秋色"，其中位于朝阳区的神盘中建·玖合府以70.44亿元的成交额成为北京新房市场月度销售额冠军。
新房供应方面，相较于9月北京新建商品房供应高位，10月供应量环比下挫，新增供应环比下跌24.8%，房企推盘积极性有所回落。10月共计有11个项目先后取得预售证，包括中建学府印悦、中骏云景台、京投发展·北熙区、金地北京壹街区等。4个为新开盘项目，分别为北京城建宸知筑、中建宸园、北京城建·京能·樾园、双兴南区五期。其中北京城建宸知筑位于位于丰台小屯路，新增供应611套，首期户型为110-125平米，134-136平米，拟售均价7.5万元/㎡；中建宸园位于望京奶西板块，新增供应272套，拟售均价8.9万元/㎡，项目主打洋房和叠拼产品，洋面积约165㎡-210㎡，叠拼为320㎡-400㎡左右的上下叠，洋房开盘基本售罄。北京城建·京能·樾园位于平谷区府前街，由北京城建和京能集团两大国企联袂开发，产品为约82-130㎡的两到四居室，新增供应625套，拟售均价3.2万元/㎡；双兴南区五期位于顺义区仁和板块，新增供应376套，项目户型包括建面约80-150㎡两居至四居，住宅拟售均价约4.2万/㎡。
从克而瑞梳理的2022年10月项目销售榜单来看，TOP30项目成交金额总额202.35亿元，同比去年同期上涨18.4%。TOP3、TOP10、TOP20项目销售额分别为14.13、4.29、2.66亿元，TOP30上榜门槛2.24亿元，其中中建·玖合府、北清橡树湾、首开金茂望京樾三个项目成交额超过10亿元，8个项目成交额超5亿元。5个楼盘销售面积超万平，中建·玖合府以6.02万㎡的成交面积领先，北清橡树湾以2.87万㎡的成交面积位列第二、首开金茂望京樾以1.75万㎡的成交面积位列第三，幸福里润园以0.76万㎡的成交面积锁定榜单前十。
分城区来看10月，城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区区的中建·玖合府以70.44亿元居首，成交321套，成交均价约117005元/平方米。近郊区成交金额排行榜中，昌平区的北清橡树湾以16.91亿元位列第一，成交305套，成交均价58974元/平方米。远郊区成交金额排行榜中密云区的万科弗农小镇项目以0.77亿元位列第一，成交16套，成交均价23972元/平方米。分环线来看，五环内商品住宅项目成交金额排行榜中朝阳区区的中建·玖合府以70.44亿元居首，五至六环北清橡树湾以16.91亿元领先，六环外通州区金地北京壹街区以2.89亿元位列第一。
02【典型项目】
中建·玖合府
中建·玖合府2022年10月网签321套，实现成交额70.44亿元，位居月度榜单第一。该项目位于东北三环，区域内路网和轨道交通便捷，项目旁边就是地铁10号线太阳宫站，还有在建中的地铁17号线、13号线的芍药居站等，距望京直线距离3公里，可快速通达各个热点板块。区域内还有着著名的人大附朝阳分校，地块正南一路之隔为凯德mall，周围生活配套成熟，居住氛围浓厚，地铁交通、教育、医疗、商业、公园均做到了应有尽有。中建·玖合府地块销售指导价为13万元/㎡，由于10%政府持有产权比例，实际售价约为11.7万元/㎡，购房者持有90%产权。对比周边次新房和二手房的价格，有明显的价格倒挂优势。项目主力户型面积段为165/168平、196平、235平四居大户型产品。开盘当日即售罄，目前项目网签去化率达到78%。
北清橡树湾
北清橡树湾以16.91亿元的成交额位居10月北京项目销售额榜单第二，共计成交305套，成交均价58974元/㎡。该项目北五环与六环之间昌平北清路南侧，距离平西府地铁站约1公里左右，向西可快速直达丰台科技园和中关村软件园，向东可快速直达未来科学城以及望京等核心产业聚集地。该项目是华润和葛洲坝联手拿地，项目销售指导价6万元/㎡，其南侧二手房公园悦府目前挂牌均价为7.3万/㎡，北清橡树湾与其形成明显价格倒挂。项目产品涵盖72㎡-126㎡两至四居，整体格局方正，最大面宽10.4米，所有户型均做到了飘窗+独立家政空间+卫生间干湿分离处理。其中全南两居面积设定在78平米，比周围项目的同户型小5平米，总价更低，适合刚需人群上车。
首开金茂望京樾
首开金茂望京樾以14.13亿元的成交额位居项目销售榜单第三，共计成交144套，成交均价80915元/㎡。该项目位于项目位于位于北五环广顺桥北侧，距离14号线善各庄站2.5公里、来广营站3公里，距离地铁13号线北苑站直线距离2.5公里，受到望京、亚奥、北苑，三大区域的辐射，既是科创产业聚集地，又有良好的生态环境，周边有朝来森林公园、温榆河湿地公园等。由首开及金茂两大房企联袂打造，总共14栋住宅，中轴对称式排布，全部南北通透，都是5-18层的洋房+小高层。共有762套房源，容积率2.22，园林景观采用酒店度假风的设计。主推户型建筑面积约102㎡-120㎡-155㎡的三-四居，大部分都是南向三面宽，眼镜户型。项目全部精装修交付，配有金茂的科技系统。项目指导价8.5万/平，三居总价850万，四居1000万左右，性价比较高。
03【总结展望】
2022年10月，时值传统“金九银十”销售旺季，房企积极把握“国庆”假期、提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度，楼市表现企稳回升，同时项目之间分化明显，高端豪宅市场成交坚挺，“日光神盘”中建·玖合府开盘即售罄，绿城西山云庐开盘认购金额35亿；北京悦府开盘认购金额40亿；中建宸园洋房开盘基本售罄。但远郊区域项目成交依旧惨淡，去年集中成交的项目扎推入市，产品同质化，成交遇冷。
接下来的两个月，整体政策大概率还将持续宽松，各地强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降，北京楼市有望保持较好的成交状态。企业层面，拿地积极性下滑，“以价换量”促销售、抓回款的空间越来越小，面临着较大的销售压力。临近年底，房企融资压力增加，年终业绩冲刺势必将加大营销力度，分销提佣、折扣力度加码或是优先项。预计下个月，结合双十一，各大房企可能将联合电商平台加大优惠促销力度，以促进销售回款冲刺年终业绩。
数据口径：
统计时间：10月榜单:2022年10月1日-10月30日；
1-10月榜单:2022年1月1日-10月30日
数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为网签备案数据
项目属性：普通住宅+别墅
